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本轮房价上涨本质可能是掩护30万亿地方债转移

发布者: 风行 | 发布时间: 2016-3-3 02:23| 查看数: 1250| 评论数: 0|帖子模式

这是一篇转自网络的文章,作者通过另外一个视角解释了这一轮房价快速上涨的逻辑,对比最近新闻提

到的上海地产中介链家,可以看出这个是比较靠谱的分析。很可能这一次的大棋又被某些势力利用了,

裆中央要下个棋,你们老是来捣乱,还让不让人家好好下棋了?我们坚决反对你们不按规矩下棋!

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    神州房价可以闻到一股雾霾的味道

    很多网友在后台留言,希望草哥能就最近火热的楼市谈谈看法。本来不想就这个话题进行评说,神

州的楼市和股市,就是两朵神州特色的奇葩,是向老百姓吸血的两大合法工具,其中绑架了太多的利益

关系和政治因素,其走势本来就是畸形和变态的。

    很多预言房价要暴跌的经济专家,面对节节攀升的楼市,都成了炮灰和先烈,比如神州社科院的那

个易宪容,五六年前,就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断神州楼市过剩,预言房价要大跌,结果现

在都被骂得不敢出来说话了。

    像易宪容这样的经济学家,自己在京城有别墅还出来预警楼市泡沫的,算是有点良知,最可恨的是

那些说假话的经济学家,比如瑞信某姓陶的首席经济分析师,面对神州经济不断下行的现状,竟然不言

不惭地说是因为神州进入了“后工业化时代”,这是典型的为了取悦主政者而说假话了。稍微用屁股想

想都知道,面对一个一半以上人口是农民,城镇化率只有50%多,经济增长只能靠盖楼来拉动的经济体

,你跟我说这是“后工业化时代”?你不能因为其他工业生产和出口企业都断崖式下跌了,都死得差不

多了,留下一点居民消费、网络购物和服务业,比重被动地超过了50%,就说转型成功了,就说我们是

“后工业社会了”,这是自欺欺人。做经济学家预测错了没关系,但不能厚着脸皮说假话。

    继续回到楼市这个话题上。尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了,但有一点我们必须承认,

神州房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了,现在不管媒体还是官方,习惯用7亿平米来概括当下

的楼市存货,但按照北师大教授钟伟的测算,这严重低估了楼市的库存,因为这7亿平米仅是待售面积

,如果再加上商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在

建和待售就超过50亿平米。

    按照2015年全国销售面积10亿多平米算,这些库存要5-7年才能消化掉。

    既然房产库存这么庞大,中央政府也在不断强调房产去库存,那为何房价一直降不下来呢?即使是

三四线城市的房价,也丝毫未有松动迹象。学过马克思主义经济学的应该还记得有这么一个场景,资本

主义经济大萧条时,资本家宁可把牛奶倒进水沟,也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶,这是资本家

的本性决定的。神州的地产商比资本主义的资本家更加“为富不仁”,反正钱是银行的,地是抵押的,

盖房的钱是欠着民工的,要死一起死,反正就是捂着不降价。

    买房者不买,卖房者不降 ,房产销量持续低迷,房价居高不小,这样的僵持状态大概持续了2014

-2015年的2年,库存去不了,土地卖不掉,这时,政府着急了,必须出大招,一方面让让房价稳中有升

,一方面刺激买房者要赶紧动手买房,于是有了2016年年初的首付比例下降,税费下降,央妈放水等措

施。于是我们看到了北京上嗨深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

    当然,这些都是表象,表象背后的决策逻辑是什么?我们必须搞清楚才不至于雾里看花。草哥不想

去预测房价接下来是涨是跌,“泡沫之后必然破裂,没有永远上涨的价格”,“东京香江房价泡沫破灭

了,所以上嗨北京房价必须破灭”,这样的鬼话谁都会说,但没有任何意义,就像大家都会说“人总会

死的”没有意义一样,关键在于你要知道某个人什么时间会死,那才牛X,那你就是先知了。

    草哥没有做先知的天赋,所以只能从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在神州

,任何一个大的经济事件和经济现象背后,都有老大哥的身影,都会体现老大哥的意图和意志,相对市

场,老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。2015年的那轮5000点的牛市,就是因为老大哥想借

助资本市场,拉升资产价格,以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的,但结果失败了。这也说明一个道

理,谋事在人,成事在天,虽然老大哥的资源动员能力很强大,但也不是想做什么就能做成的。

    老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢?说到底还是因为整个经

济系统和金融系统的风险马上要爆发了。经济方面,PPI连续经历48个月的断崖式下跌;占GDP三分之一

的外贸出口基本没有了,甚至成了负数;大部分制造业工厂都关闭,钢铁、化工、水泥等重化工业基本

全军覆灭;消费在勉强地支撑着,但这只是人们维持基本的生存所必需,随着经济的下滑,消费早晚也

会下跌的。

    经济方面的下滑必然传导到金融系统,而金融系统的最大危机,不在股市,不在居民住房贷款,也

不在企业贷款,而在地方政府债务。根据神州社科院的数据和估算,地方政府债务规模大概是30万亿左

右,这还只是审计数据,而不是财务意义上的数据,地方政府的债务规模到底有多大,只有天知道。这

是一个黑洞,也是一颗定时炸弹,一旦处理不当,真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外,

整个银行系统都可能崩溃。

    而且,这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用,或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存

在,融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。

在平台贷监管收紧后,一些地方变相融资的行为愈演愈烈,不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回

租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。

    如何化解这些风险呢?当时决策者有几种设想,一种是央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票

给银行。毫无疑问,这就是赤裸裸的量化宽松,这样做的结果就是货币贬值,通货膨胀;第二种方案是

地方政府和银行商量,债务延期。但延期并不利于债务总量的控制,也许债务会越滚越大,这个方案也

被否决;第三种方案就是债务置换,发新债,还旧债,但是时限拉长,利息降低。

    现在走的就是第三种方案,2015年的债务置换还比较顺利,一些银行因为第一次跟地方政府过招,

都比较听话。但随着债务置换规模越来越大,银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年

地方债置换与新增规模将达到6万亿,三季度前完成置换。有条件的地方,可以提前置换,可以全部置

换。一些地方这些乐了,赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

    但银行也不是傻瓜啊,很多都是上市公司,它们也有利润和绩效考核啊。这时,银行反应过来了,

你地方政府这是得寸进尺啊,你违约在先,还不了债务,现在还出个主意要换成利息更低,期限更长的

,而且逐渐置换还不行,要求超额提前置换,那我银行肯定不干啊。于是,很多银行在跟地方政府博弈

过程中,协商说,你不要置换了,还是给你延期吧,利息还是按照原来的。通过条款设计,恩威并用,

让地方政府选择延期而非置换,银行其实想走的是第二种方案。

    眼看房地产不行了,土地卖不出去了,财政税收逐年下滑,债务成本越来越高,银行又不想债务置

换了,这时,地方政府快扛不住了,再僵持下去也不行啊。要知道,95%的省会直辖市是靠土地偿地方

债的,一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进,为了让整个风险地雷不被引爆,

有高人出了一计:货币放水,拉高或稳定资产价格,营造债务置换的宽松环境。

    接下来就是我们看到的,1月新增贷款2.51万亿,创历史新高,大部分进入地产和投资领域;紧接

着房贷首付比例下降,交易税费下降;北京上嗨深圳南京杭州等一线城市房价大涨。

    降低首付其实就相当于增加杠杆,为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下,要让房地

产提高杠杆呢?从周小川在G20上嗨财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中,你听出了其言外之意

吗?

    在整个银行贷款中,房贷是最优质的资产,坏账率最低,这说明神州的老百姓是最守信用的,他们

宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去,只有这块可以用来提高一

下杠杆了,于是就各种救市措施纷纷出台。

    但我们应该看明白,这次救市,救的不是房地产,而是地方政府,是地方政府的30万亿债务,是政

府的信誉和神州整个金融系统。只有房产价格上升了,其他资产价格也跟着上升或保持稳定,抵押品的

估价也上升了,政府的土地好卖了,财政税收也上升了,跟银行的议价能力就上升了,债务置换也就顺

利了。

    很多地方政府的身家性命,都取决于房地产价格,房价一旦下跌,意味着土地价格和其他资产价格

也一并下跌,土地卖不出去,抵押品价格下跌,这会导致政府信用违约,银行逼债。接下来的后果大家

可以想象,地方政府一旦违约,将纷纷成为被告,信用扫地,这一现象政府愿意看到吗?

    有个段子很深刻地揭示了神州经济的这种尴尬:过去24个月里,我们把美利坚曾经奏效的救世良方

挨个体验了一遍:1:凯恩斯主义的政府刺激需求;2:马歇尔计划的一带一路;3:克林顿的互联网加

万众创新;4:弗里德曼的货币供给理论;5:里根的供给侧改革,哦还有熔断制;最后又回到我们熟悉

而且的房地产拉动经济上……

    只不过,老大哥的这一如意算盘,被市场充分利用了,一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事

情,搭建金融平台,勾结一些企业,通过拉高房价向银行骗取低息贷款,以缓解资金压力,你政府敢放

3倍的杠杆,我就敢放到5倍、10倍,结果是促使房价迅速拉高。这一结果显然是老大哥不愿意看到的,

因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌,神州经济能承受得了吗??

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